【摘要】以2006--2011年中国房地产上市企业为研究对象，借鉴Richardson投资模型，实证检验自由现金流、债务契约对企业投资效率的影响，以及债务契约对自由现金流与企业投资效率的调节效应。同时，还考察了危机冲击下自由现金流、债务契约对企业投资效率的影响，以及债务契约的调节作用。研究发现：（1）房地产企业对债务融资的依赖性较强，企业前期的现金持有量与企业当期资本量显著正相关。（2）房地产企业自由现金流与企业投资效率显著正相关，自由现金流水平越高，企业投资效率越低，过度投资越严重。（3）负债融资对企业具有相机治理的功效，债务契约可以减少自由现金流的滥用，对房地产企业过度投资有一定的抑制作用，企业长期负债的治理效应尤为突出。（4）债务融资对自由现金流与企业投资效率起调节作用，在控制危机冲击外部宏观环境的变化后这种调节效用仍然存在，长期负债对自由现金流与过度投资的调节作用更为明显。研究结果表明，对中国房地产上市企业而言，债务契约在企业治理中发挥着重要的“监督效应”和“自由现金流效应”，负债对企业投资非效率行为具有相机治理作用，可以在一定程度上抑制企业非效率投资，从而纾解股东与债权人之间的委托代理冲突。